전세금 반환이 지연되면 어떻게 해야 할까?

전세금 반환이 지연되면 어떻게 해야 할까?

 

전셋집 계약이 끝나갈 무렵, 새로운 보증금을 받을 세입자가 구해지지 않아 집주인이 전세금을 제때 돌려주지 못한다고 말할 때가 있습니다. 이런 상황에 처하게 되면 세입자는 경제적으로 큰 어려움이 될 수 있고, 생활에 직접적인 타격이 발생합니다. 특히 이사 날짜가 다가오는데 보증금이 들어오지 않으면 예상치 못한 전세금 ‘체납 사태’에 당황할 수밖에 없습니다. 하지만 실제로 많은 분들이 어떤 절차를 밟아야 전세금을 안전하고 신속하게 되찾을 수 있는지를 정확히 알지 못합니다. 이 글에서는 전세금 반환이 지연되었을 때, 법적으로 보호받기 위한 핵심 절차와 실질적인 대응 방법을 알려드리겠습니다.

 

1. 계약 만료 전, 상황을 미리 점검하고 대화 시도하기

전세 계약 종료일이 가까워지면 가장 먼저 해야 할 일은 집주인의 반환 능력과 계획을 확인하는 것입니다. 계약 만료일이 다가오기 전에 집주인과 연락을 취해, 신규 세입자가 구해졌는지, 보증금 반환 계획이 있는지 구체적으로 확인하는 것이 필요합니다.

집주인이 상황을 설명하고 보증금을 정해진 날에 돌려주겠다는 입장을 보인다면 다행이지만, 모호하거나 책임을 회피하는 듯한 태도를 보일 경우에는 문제가 복잡해질 가능성이 큽니다. 이런 경우 말로만 확인하지 마시고, 통화 녹음, 문자, 카카오톡 등의 기록을 남겨두는 것이 향후 법적 대응을 위한 중요한 증거가 될 수 있습니다.

이 단계에서 집주인이 세입자에게 “집이 안 나가서 줄 수 없다”, “시간이 좀 더 필요하다”는 말만 반복하고 명확한 기일을 제시하지 않는다면, 그때부터는 법적 절차를 진지하게 고려하셔야 합니다.

 

2. 임대차계약 종료 후에도 전세금을 못 받았다면, ‘내용증명’부터 보내세요

계약 기간이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 상황이라면, 첫 번째로 해야 할 일은 ‘내용증명’을 발송하는 것입니다. 내용증명은 상대방에게 법적인 책임을 고지하는 공식적인 서면 통보이며, 훗날 법원 절차로 넘어갈 경우 중요한 선행 단계가 됩니다.

내용증명에는 아래의 내용을 명확하게 작성해주셔야 합니다.

• 계약 종료일
• 보증금 반환 요청일
• 반환을 요구하는 사유
• 반환이 이뤄지지 않을 경우 취할 법적 조치

내용증명을 보냈음에도 집주인이 반환하지 않는다면, 다음 단계로는 전세금 반환 소송 또는 지급명령 신청을 고려해야 합니다. 이때부터는 법률 전문가인 변호사나 법률구조공단의 상담을 통해 진행하면 훨씬 수월하게 처리할 수 있습니다.

 

3. 법적 조치 – 전세금 반환청구 소송 또는 지급명령 신청

보증금을 돌려받기 위한 가장 일반적인 법적 절차는 전세금 반환청구 소송입니다. 하지만 집주인이 명확히 부동산을 소유하고 있고 재산이 확인 가능한 경우에는 ‘지급명령 신청’이라는 비교적 간단하고 빠른 절차도 가능합니다.

지급명령은 법원에 간단한 서류를 제출하여, 집주인이 이의 제기를 하지 않으면 강제 집행까지 이어질 수 있는 제도입니다. 이 경우, 상대방이 대응하지 않으면 별도의 재판 없이도 강제 집행이 가능합니다.

하지만 집주인이 이의신청을 하게 되면 정식 소송으로 전환되기 때문에, 이때는 변호사 선임 여부도 함께 고민해보셔야 합니다. 보증금이 고액일수록 법적 대응은 신속하고 체계적으로 이뤄져야 합니다. 특히 집주인이 다주택자인 경우, 채권자가 많을 가능성도 있기 때문에, 선순위 확보가 매우 중요합니다.

 

4. 보증금 회수를 위한 강제집행과 우선변제권 활용

전세금을 돌려받기 위한 소송이나 지급명령 절차를 통해 승소 판결이나 지급명령 확정결정문을 받았다면, 그다음 단계는 강제집행입니다. 보통은 해당 부동산에 대해 경매를 신청하는 방식으로 이뤄집니다.

이때 세입자가 확정일자와 전입신고를 제대로 해두었다면, 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증을 통해 우선변제를 받을 수도 있습니다. 단, 이 제도는 미리 가입해야 하며, 보증 가입이 되어 있지 않다면 직접 법적 절차를 밟아야 합니다.

만약 집주인이 파산 상태에 가깝거나 이미 경매 진행 중인 부동산이라면, 후순위 채권자가 될 경우 보증금을 전부 회수하지 못할 가능성도 존재합니다. 따라서 계약 초기부터 확정일자·전입신고를 반드시 챙기고, 불안 요소가 많은 집주인이라면 전세금 보증보험에 가입해두는 것이 매우 중요합니다.

 

 

감정이 아닌 절차로, 빠르고 정확하게 대응하세요

 

전세금 문제는 단순한 금전 문제가 아닙니다. 새로운 보금자리를 마련하는 데 필요한 자금이 걸린 문제이기 때문에, 실질적인 생활에 큰 영향을 미칩니다. 따라서 감정적으로 대응하기보다는, 객관적인 증거 확보와 법적 절차를 통해 침착하게 대응하는 것이 핵심입니다.

내용증명 발송부터 소송, 강제집행까지의 절차는 다소 복잡하게 느껴질 수 있지만, 지금까지 소개해드린 순서를 하나씩 따라가신다면 훨씬 안정적으로 전세금을 회수하실 수 있습니다. 법은 준비된 자의 편입니다. 오늘 이 글이 갑작스러운 전세금 반환 문제를 겪고 있는 분들에게 실질적인 도움이 되었기를 바랍니다.